פסק-דין בתיק עת"מ 42660-08-10

העתירה

1.         בגדרה של עתירה זו משיג העותר על החלטת משיבה 3, ועדת המשנה שליד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (להלן - ועדת המשנה), מיום 21.2.10, לדחות תכנית שהגיש העותר לצורך הכשרת עבירות בנייה שבוצעו על-ידו. כן מלין העותר במסגרת העתירה, על החלטתה של משיבה 2, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן - יו"ר הוועדה המחוזית), מיום 27.6.10, לדחות את בקשתם של שניים מחברי משיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן - הוועדה המחוזית), בהתאם לסעיף 11ד לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה), לקיים דיון חוזר בתכנית לפני מליאת הוועדה המחוזית. העותר מבקש, כי בית-המשפט יבטל את ההחלטות שניתנו הן על-ידי ועדת המשנה והן על-ידי יו"ר הוועדה המחוזית, ויורה למשיבים לקיים דיון חוזר בתכנית במליאת הוועדה המחוזית.

הרקע העובדתי

2.         ביום 23.2.09 הוגשה מטעם העותר ללשכת התכנון המחוזית תכנית 9131א (להלן - התכנית), המיועדת לחול על מקרקעין בשטח של 150 מ"ר המצוים ברחוב רייכמן 27 בשכונת בית-ישראל בירושלים, בגוש 30087 חלקה 119 (להלן - הנכס). התוספת שהתכנית ביקשה להכשיר, הנה מבנה נוסף בתחום החלקה, בצמוד לצדו הדרומי של הבניין הקיים, וכן קומת גג בצדו הצפוני. התכנית כוללת - בין-השאר - תוספת יחידת דיור אחת, שינוי קווי הבניין, הוספת שטחי בנייה והוספת קומה. בגדרה של התכנית ביקש העותר להגדיל את שטחי הבנייה המרביים בנכס, והעמדתם על כ-400 מ"ר (שטחים עיקריים ושטחי שירות). בנוסף, הציעה התכנית בינוי "בקו בניין אפס", וכן ביטול חניה מאושרת. מדובר בתכנית להכשרת עבירות בנייה שבוצעו על-ידי העותר לפני כעשור, ומרבית הבינוי המוצע בתכנית כבר קיים בפועל.

יצוין, כי תכנית קודמת שהגיש העותר ביחס לאותו נכס, תכנית 9131, אשר ביקשה אף היא להכשיר את עבירות הבנייה במקום, נדחתה על-ידי ועדת המשנה ביום 20.1.08, לאחר שזו מצאה, כי הבינוי הקיים במקום סותר באופן בוטה את עקרונות תכנית השימור לשכונת בית-ישראל, זאת מבחינת אחוזי הבינוי, תכסית הבנייה, שמירה על חצרות פנימיות והנחיות עיצוביות. ועדת המשנה קבעה באותה החלטה, כי אין מקום לפרוץ את תכנית השימור, ודחתה את התכנית. לטענת העותר, התכנית הנוכחית, נושא העתירה דנן, שונה מזו שנדחתה בעבר.

3.         כאמור, מטרת התכנית הנה, בעיקרה, הכשרת תוספות בנייה נרחבות שביצע העותר בעבר, ללא היתר. העותר קיבל בשעתו, ביום 10.11.96, היתר להקמת תוספת בנייה בנכס הנדון; ואולם, בניגוד לתנאי ההיתר, במהלך התקופה שבין חודש מארס 1997 לבין חודש נובמבר 2001, או בסמוך לכך, בנה תוספות בנייה שלא כדין, מעבר לאלה שאושרו בהיתר. בגין עבודות אלו, בהיקף של כ-83 מ"ר, הורשע העותר בת"פ 8343/02 בבית-המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, ביום 15.12.02, בעבירה לפי סעיפים 145(א) ו-204(א) לחוק התכנון והבנייה. הוא נידון לתשלום קנס, ונצטווה להתאים את הבנייה לתכניות ולהיתרי בנייה הקיימים באזור, לרבות בדרך של הריסה, זאת לא יאוחר מיום 15.6.04 (להלן - צו ההריסה). בית-המשפט דחה מעת לעת את מועד ביצוע צו ההריסה, עד ליום 15.6.09. משלא קיים העותר את צו ההריסה השיפוטי לאחר חלוף הארכות שניתנו לו, הוגש נגדו בחודש יולי 2009 כתב-אישום בת"פ 8798/09, שבו הואשם בעבירה של אי-קיום צו שיפוטי - לפי סעיף 210 לחוק התכנון והבנייה. ביום 2.2.10, הורשע העותר בעבירה הנ"ל, על-פי הודאתו, ונידון לתשלום קנס ולחודש מאסר על-תנאי.

4.         ביום 14.12.09 נתכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן - הוועדה המקומית) לדון בתכנית שהגיש העותר, והחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית, בכפוף לתנאים מסוימים שנקבעו. החלטת הוועדה המקומית ניתנה חרף המלצתו של אגף התכנון בעיריית ירושלים לדחות את התכנית, מטעמים תכנוניים, היות שזו אינה תואמת את אופיה של שכונת בית-ישראל. ההחלטה ניתנה אף בניגוד לחוות דעתו של היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, אשר גרס כי אישור התכנית, שבאה להכשיר עבירות בנייה חמורות, יהווה "פרס לעבריינים" ויפגע קשות ביכולת ההרתעה והאכיפה בתחום התכנון והבנייה.

5.         ביום 21.2.10 דנה ועדת המשנה בעניינה של התכנית, ולאחר שנשמעו טענותיו של העותר, החליטה לאמץ את ההמלצות המקצועיות של אגף התכנון בעירייה, ולדחות את התכנית. בהחלטתה בעניין דחיית התכנית, קבעה ועדת המשנה כדלהלן:

"א. מדובר בהכשרת עבירת בנייה משמעותית, ובשטח נשוא התכנית ישנם צווי בית משפט שלא מולאו. בעבר הוגשה תכנית דומה שנדחתה בשנת 2008 משום שלא תאמה את הנחיות השימור לשכונה לעניין נפח הבניה, שימור וכו'.

ב. כל הבניה המבוקשת קיימת בפועל, ונעשתה בעבירה. המלצת הוועדה המקומית הייתה שלא להוסיף יח"ד ותכנית זו מוסיפה יח"ד.

ג. התכנית סותרת את תכנית מתאר 2000 לעניין העיר ההיסטורית. אופייה של שכונת בית ישראל בנוי בסנגון אדריכלי מסוים. גובה בתי השכונה נע בין 2 ל-3 קומות. התכנית הנקודתית מציעה 4 קומות ב-264 אחוזי בניה, כאשר קומת המרתף התת-קרקעית מיועדת למגורים, חדרי שינה ורחצה".

6.         כאן המקום לציין, כי הצדדים חלוקים בשאלה מתי נתקבל עותק מהחלטתה של ועדת המשנה בידיהם של חברי הוועדה המחוזית. לתשובה לשאלה זו חשיבות מכרעת לענייננו, שכן סעיף 11ד לחוק התכנון והבניה, שמכוחו מבקש העותר כי יתקיים דיון נוסף בתכנית לפני מליאת הוועדה המחוזית, קובע כדלהלן:

"שני חברים לפחות של הועדה המחוזית רשאים, תוך שבעה ימים מיום קבלת החלטתה של ועדת המשנה לידיהם, לדרוש בכתב שיתקיים במליאת הועדה המחוזית דיון בענין שלגביו התקבלה בועדת המשנה החלטה, בנימוק שהחלטתה של ועדת המשנה פגומה מבחינה משפטית או תכנונית; הדרישה תכלול את פרטי הנימוקים; נתקבלה דרישה כאמור, תקיים הועדה המחוזית דיון בענין והחלטתה תהיה סופית" (ההדגשות אינן במקור).

בעוד שלעמדת המשיבים, עותק מהחלטתה של ועדת המשנה נשלח לכלל חברי הוועדה המחוזית באמצעות דואר אלקטרוני כבר ביום 10.5.10, גורס העותר, כי שניים מחברי הוועדה המחוזית שאליהם פנה - מר יוסף דויטש ומר מאיר תורג'מן - קיבלו לראשונה עותק מההחלטה האמורה, אך ביום 27.5.10, זאת לאחר שקיבל את ההחלטה באמצעות דואר רשום ביום 24.5.10 והמציא אותה לידיהם. כן מוסיף העותר, כי שליחת ההחלטה באמצעות דואר אלקטרוני, אינה עולה כדי המצאה כדין, אשר יש לבצעה באמצעות הדואר, בהתאם לסעיף 48ב(ב) לחוק התכנון והבנייה, המורה כי "החלטות מוסד התכנון יישלחו, לחברי מוסד התכנון, בדואר..." (ההדגשות אינן במקור).

7.         ביום 30.5.10 פנו שניים מחברי הוועדה המחוזית, מר דויטש ומר תורג'מן, במכתב ליו"ר הוועדה המחוזית, ובו דרשו לקיים דיון חוזר בתוכנית, לפני מליאת הוועדה המחוזית, זאת בהתאם לסעיף 11ד לחוק התכנון והבניה (להלן - הדרישה או מכתב הדרישה). באשר למועדים צוין במכתב, כי "רק לפני מס' ימים הגיעו לידינו הפרוטוקול וההחלטה", ובסופו של המסמך נכתב: "כב' יו"ר הוועדה מתבקשת להאריך את המועד שבס' 11ד לחוק התכנון, מהטעם שבקשה זו הוגשה באיחור קל ובשל תקלה משרדית". יו"ר הוועדה המחוזית דחתה את הדרישה לקיים דיון חוזר לפי סעיף 11ד לחוק, מן הטעם שזו הוגשה באיחור, כפי שאישרו שני המבקשים במכתב הדרישה עצמו. לפיכך, פנה העותר מיוזמתו ליו"ר הוועדה המחוזית בבקשה להיפגש עמה, על-מנת להבהיר את מהותו של האיחור בהגשת מכתב הדרישה. במכתב מיום 26.7.10 דחתה יו"ר הוועדה המחוזית את בקשתו של העותר. היא ציינה, כי הדרישה לקיום דיון לפני מליאת הוועדה המחוזית נדחתה על הסף בשל האיחור בהגשתה, כאמור; וכי ממילא לא פורטו במכתב הדרישה פגמים תכנותיים או משפטיים שנפלו בהחלטת ועדת המשנה, המצדיקים דיון שכזה.

מכאן העתירה, המופנית כאמור הן נגד החלטת ועדת המשנה לדחות את התכנית, והן נגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לדחות על הסף את הבקשה לקיום דיון חוזר בתכנית לפני מליאת הוועדה המחוזית. 

עיקר טענות העותר

8.       ראש לכל, מלין העותר על החלטתה של ועדת המשנה לדחות את התכנית נושא העתירה, הואיל ולשיטתו ההחלטה נגועה באפליה חמורה, ביחס להחלטות בעניין מבנים אחרים, בין בשכונה עצמה, ובין בשכונות אחרות. בכל הנוגע לשכונת בית-ישראל טען העותר, כי חרף החלטתה של ועדת המשנה לדחות את התכנית מן הטעם שאיננה משתלבת במתווה הקיים בשכונה זו, שבה גובה הבתים אינו עולה על שלוש קומות - הרי שבפועל תושבים רבים בשכונה קיבלו היתרי בנייה להקמת מבנים בהיקף דומה לזה המבוקש על-ידו, ובכלל זה להקמת מבנים לגובה של למעלה משלוש קומות. בהקשר זה ציין העותר, כי בשכונה הוקם בניין המתנוסס לגובה של שבע קומות. העותר מוסיף וטוען, כי אין מקום להחיל בעניינו את המדיניות התכנונית החלה כיוםבשכונת בית ישראל, אלא את זו שהייתה נהוגה בשכונה במועד ביצוע עבודות הבנייה, אשר התכנית מיועדת להכשיר, קרי - בשנת 1998. עוד טען העותר, כי במדיניות הוועדה שלא להכשיר עבירות בנייה, הוא מופלה לרעה ביחס לאחרים. כן טען, כי תושבי שכונת סילואן זוכים ליחס מועדף בכל הנוגע להכשרת עבירות בנייה, ובהקשר זה הפנה לכתבה עיתונאית, שבה צוין כי ראש העיר הודיע ש-95% מעבירות הבנייה בסילואן יוכשרו.

עוד גורס העותר, כי דין החלטתה של ועדת המשנה להידחות גם מן הטעם שנתקבלה, לטענתו, בשרירותיות, מבלי שנשקלו חלופות לתכנית, ותוך התעלמות מזכויותיו הקנייניות ומההוצאות הכספיות הניכרות שהשקיע, הן בבניית התוספות והן בהכנת התכניות להכשרתן. לטענת העותר, הנימוקים התכנוניים שעמדו ביסוד החלטת ועדת המשנה, לא הצדיקו את דחיית התכנית; והטעם שעמד ביסוד ההחלטה הנו למעשה עבירות הבנייה שבוצעו בעבר - טעם שלשיטתו אינו יכול להוות בסיס עיקרי לדחייתה של תכנית.